Was bedeutet eine sog. Schonfristzahlung?

Hat der Vermieter das Mietverhältnis über eine Wohnung aufgrund Zahlungsverzugs des Mieters fristlos gekündigt, wird die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird, § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB. Dies wird als sog. Schonfristzahlung bezeichnet.

Regelmäßig erklärt der Vermieter aber auch (hilfsweise) die ordentliche Kündigung des Mietvertrages aufgrund des Zahlungsrückstandes. Diese bleibt auch bei einer Schonfristzahlung wirksam.

Die Berufung des Vermieters auf die ordentliche Kündigung des Mietvertrages stellt auch keinen Rechtsmissbrauch dar. Dies wurde zuletzt durch den Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 23. Februar 2016 – VIII ZR 321/14) klargestellt.

Die Schonfristregelung gilt grundsätzlich nur für die fristlose Kündigung.

Nur im Einzelfall kann es dem Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben wegen besonderer Umstände verwehrt sein, seinen auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen (BGH, Beschluss vom 23.2.2016, VIII ZR 321/14).

Unser Tipp für Vermieter:

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollten Sie immer auch hilfsweise ordentlich kündigen. Denn einer ordentlichen Kündigung kann sich der Mieter nicht durch Ausgleich der Rückstände entziehen, es bestehen dann wesentlich bessere Chancen, das Mietverhältnis auch tatsächlich beenden zu können und mit einer Räumungsklage erfolgreich zu sein.

Unser Tipp für Mieter:

Sollte ein Dritter für den Mieter den Zahlungsrückstand auszugleichen, so ist darauf zu achten, dass dieser eine entsprechende Tilgungsbestimmung angibt.

Mit Urteil vom 10.07.2015 (Az. 9 S 34/14) hat beispielsweise das Landgericht Itzehoe Folgendes entschieden: Begleicht ein Dritter innerhalb der o.g. Schonfrist den aufgelaufenen Mietrückstand nach Maßgabe des § 267 Abs. 1 Satz 1 BGB, so führt dies nur dann zur Unwirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Vermieterkündigung, wenn er seine Erfüllungsabsicht durch eine entsprechende Tilgungsbestimmung zum Ausdruck bringt.

Hier wurde die Miete von einer dem Vermieter bis dato unbekannten Person beglichen, die Mieter-Nummer der Mieterin wurde dabei fehlerhaft angegeben und konnte vom Vermieter nicht zugeordnet werden.