Mieter kündigen bei Mietrückstand.

Ein Mietrückstand kann Ihnen als Vermieter das Leben schwer machen. Aber auch ein Vermieter hat Vermieterrechte.

Kündigungsgründe des Vermieters für die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages

Der Vermieter einer Wohnung kann seinem Mieter unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB den Mietvertrag fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen. Das Gesetz unterscheidet dabei folgende Fälle:

  • Der Mieter ist mit ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teiles der Miete in Verzug.
  •  Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Nach überwiegender Auffassung wird hierbei nicht die Kaltmiete, sondern die Gesamtmiete unter Einschluss der laufenden Nebenkosten zugrunde gelegt.

Ferner muss der Vermieter beachten, dass an die Form einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages mehrere Anforderungen gestellt werden, und der Zugang ggf. durch den Vermieter nachgewiesen werden muss.

Das Gesetz räumt dem Mieter die Möglichkeit ein, noch bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit, d.h. Zustellung einer Räumungsklage, die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages abzuwenden, indem die ausstehenen Zahlungen auf einen Schlag beglichen werden. Die Kündigung wird dann unwirksam. Umso wichtiger ist daher die frühzeitige Prüfung des Sachverhaltes durch einen Rechtsanwalt. Denn hat der Mieter beispielsweise die Miete in der Vergangenheit unpünktlich bezahlt und wurde er deshalb bereits durch den Vermieter abgemahnt, so kann die fristlose Kündigung zusätzlich auf die unpünktliche Mietzahlung gestützt werden. Der Mieter kann dann zwar durch Aufzahlung der rückständigen Miete den Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 BGB beseitigen, nicht aber den des § 543 Abs. 1 BGB.

Die im Mietrecht tätigen Rechtsanwälte wissen dies, und können daher bereits im Vorfeld einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages beratend tätig werden, damit dann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges auch das Mietverhältnis wirklich beendet.

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine ­Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12).