Die Zeugnissprache ist ein sowohl für den Arbeitnehmer als auch für den Arbeitgeber ein unübersichtliches Feld. Unübersichtlich auch deshalb, weil der Gesetzgeber diesen Bereich nur sehr grob geregelt hat.
Nach § 109 Abs. 1 GewO hat der Arbeitnehmer bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses Anspruch auf ein schriftliches Zeugnis. Das Zeugnis darf gemäß § 109 Abs. 2 Satz 2 GewO keine Formulierungen enthalten, die den Zweck haben, eine andere als aus der äußeren Form oder dem Wortlaut ersichtliche Aussage über den Arbeitnehmer zu treffen.
Vielfach versuchen Arbeitgeber diese Vorgaben durch „Geheimcodes“ zu unterlaufen. Auch wenn dies in der Praxis sicherlich häufig vorkommt, ist ein übertriebenes Misstrauen des Arbeitnehmers, insbesondere bei an sich guter Leistungsbeurteilung, nicht erfolgsversprechend, wie ein aktuelles BAG-Urteil (BAG, Urteil vom 15.11.2011, Az.: 9 AZR 386/10) zeigt.

Was war passiert?

Der Kläger (Arbeitnehmer) war in der Zeit vom 1. April 2004 bis zum 28. Februar 2007 als Mitarbeiter bei der Beklagten(Arbeitgeber) beschäftigt. Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses erteilte die Beklagte dem Arbeitnehmer ein Arbeitszeugnis mit insgesamt guter Leistungsbewertung. Das Zeugnis enthielt u .a. den Satz:

“Wir haben Herrn … als sehr interessierten und hochmotivierten Mitarbeiter kennen gelernt, der stets eine sehr hohe Einsatzbereitschaft zeigte.“

Mit seiner Klage wollte der Arbeitnehmer eine Änderung seines Zeugnisses vor dem Arbeitsgericht erzwingen. Er war der Ansicht, dass die Formulierung „kennen gelernt“ in der Berufswelt überwiegend negativ verstanden werde. Der Arbeitgeber bringe hierdurch verschlüsselt zum Ausdruck, dass gerade das Gegenteil der Aussage im Zeugnis zuträfe, der Arbeitnehmer also desinteressiert und unmotiviert gewesen sei.
Der Arbeitnehmer verlor den Prozess in allen Instanzen. Auch das Bundesarbeitsgericht war der Ansicht, dass die Formulierung „kennen gelernt“ kein unzulässiges Geheimzeichen ist. Aus Sicht eines objektiven Empfängerhorizonts erwecke die Formulierung nicht den Eindruck, dass der Arbeitgeber in Wahrheit das Gegenteil des Beschriebenen meine.
Zwar ist es durchaus ratsam, dass der Arbeitnehmer sein Arbeitszeugnis anwaltlich überprüfen lässt, da nicht jede vom Arbeitgeber gewählte Formulierung akzeptiert werden muss; das aktuelle Urteil des Bundesarbeitsgericht zeigt indes auch, dass nicht sämtliche Formulierungen auf die Goldwaage gelegt werden sollten, insbesondere wenn das Arbeitszeugnis insgesamt eine gute Leistungsbewertung enthält.

In der arbeitsrechtlichen Praxis findet man auch immer wieder Zeugnisse, die sich insbesondere durch die Nichterwähnung wesentlicher Punkte besonders negativ hervortun (sog. „beredtes Schweigen“). Neben der Formulierung eines Zeugnisses sollte das Zeugnis vom Arbeitnehmer insbesondere daher auch stets auf etwaige Lücken hin überprüft werden.

1. Der Privatverkäufer ist in Wirklichkeit ein Händler

Es ist ein verbreiteter Irrglaube, dass ein Unternehmer zu einem Privatverkäufer wird, sobald er sich als solcher ausgibt. Es ist letztlich ohne Belang, ob der Verkäufer bei eBay als privater Verkäufer angemeldet ist oder ob ein Kaufvertragsformular verwendet wird, das für Geschäfte zwischen zwei Privatleuten vorgesehen ist. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung (BGH NJW 2006, 2250, 2251) allein, ob der Verkäufer bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen Tätigkeit handelt, was ein selbständiges und planmäßiges, auf eine gewisse Dauer angelegtes Anbieten entgeltlicher Leistungen am Markt voraussetzt.

An das Merkmal des geschäftlichen Handelns sind auch keine zu hohen Anforderungen zu stellen: Im geschäftlichen Verkehr handelt auch derjenige, der Privateigentum in einem gewissen Umfang verkauft, der über das hinausgeht, was im privaten Verkehr üblich ist (LG Berlin, GRUR-RR 2004, 16f.)

Wer also bei eBay auffällig oft ähnliche und/oder neue Artikel verkauft, dürfte mit hoher Wahrscheinlichkeit als Unternehmer einzustufen sein.

Ebenso dürfte, wenn ein Fahrzeug auf dem Firmengelände besichtigt und der Kaufvertrag anschließend in den Büroräumen des Verkäufers unterzeichnet wird, selten ein Zweifel daran bestehen, dass der Verkäufer als gewerblicher Unternehmer gehandelt hat.

2. Der Gewährleistungsausschluss ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung

Der vollständige Gewährleistungsausschluss ist für neue Sachen gemäß §§ 475 Abs. 1 Satz 1 BGB respektive § 309 Nr. 8 Lit. b BGB ebenfalls unwirksam, wenn er eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Regelungen, die den Vertragsinhalt gestalten sollten und für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert sind. Die meisten Artikelbeschreibungen bei eBay sind Allgemeine Geschäftsbedingungen, sofern der Verkäufer sie noch bei weiteren Angeboten verwendet hat.

3. Es besteht eine Garantie oder Beschaffenheitsvereinbarung

Der Verkäufer kann sich auf einen Gewährleistungsausschluss auch dann nicht berufen, wenn er zuvor eine Garantie hinsichtlich des aufgetretenen Schadens abgegeben hat.

Viel häufiger wird aber eine so genannte Beschaffenheitsvereinbarung vorliegen. Danach muss der Verkäufer zumindest für die Eigenschaften der Kaufsache einstehen, die im Kaufvertrag vereinbart sind. Dies kann zum Beispiel den Kilometerstand betreffen oder die Unfallfreiheit. Die Artikelbeschreibung bei eBay ist auch eine Beschaffenheitsvereinbarung. Wenn der Verkäufer dort einen Ring aus Weißgold beschreibt, muss er dafür einstehen, wenn sich das Material später als Silber erweist.

4. Dem Verkäufer war der Mangel bei Vertragsschluss bekannt

Wenn der Verkäufer den Mangel bei Vertragsschluss kennt und ihn dem Käufer nicht mitteilt, könnte ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB vorliegen, das den Gewährleistungsausschluss ebenso unwirksam macht. Indizien für ein arglistiges Verschweigen können sich nach der Rechtsprechung beispielsweise ergeben, wenn der Verkäufer aufgrund tatsächlicher Umstände auf das Vorliegen eines Mangels hat schließen müssen (BGH NJW 1997, 270).

Wenn die von einer Privatperson gekaufte Ware somit einen maßgeblichen Sachmangel aufweist, könnte eine Prüfung des Sachverhalts durch einen entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt mithin durchaus sinnvoll sein und bares Geld sparen.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Matthias Koch

Was war passiert?

Eine Kassiererin war seit ca. 30 Jahren bei einer Supermarktkette als Kassiererin beschäftigt. Im Januar 2008 wurden in dem Supermarkt Leergutbons im Wert von 48 und 82 Cent gefunden. Die Kassiererin erhielt die Bons vom Filialleiter zur Aufbewahrung im Kassenbüro übergeben, falls sich ein Kunde noch melden sollte.
Die ihr nicht gehörenden Pfandbons im Wert von insgesamt 1,30 Euro wurden letztlich 10 Tage später zum eigenen Vorteil der Kassiererin durch diese eingelöst.

Nach Anhörung durch den Arbeitgeber hatte die Kassiererin erklärt, die Bons könnten ihr durch eine ihrer Töchter oder eine Kollegin ins Portemonnaie gesteckt worden sein. Der Arbeitgeber kündigte der Kassiererin fristlos.

Im Gerichtsverfahren um die Kündigung hatte die Kassiererin bestritten, die Bons an sich genommen zu haben. Die Vorinstanz sah die Tat aber als erwiesen an.

Das BAG hat überraschend die Entscheidung der Vorinstanz (LAG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 24.2.2009, 7 Sa 2017/08) aufgehoben und die Kündigung für unwirksam erklärt (BAG, Urteil v. 10.6.2010, 2 AZR 541/09).

Das BAG hat seit der sog. Bienenstichentscheidung in ständiger Rechtsprechung die Ansicht vertreten

“auch wirtschaftlich geringwertige Straftaten von Arbeitnehmern im Arbeitsverhältnis rechtfertigten an sich eine außerordentliche Kündigung”.

Gleichwohl wurde durch das BAG auch stets darauf hingewiesen, dass in einem zweiten Schritt anhand des jeweiligen Einzelfalles eine Prüfung der Verhältnismäßigkeit der Kündigung zu erfolgen hat. Hierbei sind grundsätzlich alle Umstände des Einzelfalls abzuwägen, so vor allem die Dauer der unbeanstandeten Tätigkeit des Arbeitnehmers für den Arbeitgeber, die sozialen Folgen einer Kündigung für den Arbeitnehmer sowie auf Arbeitgeberseite das Ausmaß des eingetretenen Vertrauensschadens, wobei auch die Schadenshöhe zu berücksichtigen ist.
Unter Umständen kann das Ergebnis dieser Prüfung sein, dass eine Abmahnung als milderes Mittel zur Wiederherstellung des für die Fortsetzung des Vertrags notwendigen Vertrauens in die Redlichkeit des Arbeitnehmers ausreichend ist.

Nach diesen Grundsätzen kam das BAG auch im Fall der Kassiererin zu dem Ergebnis, dass das Verhalten “an sich” ausreichend für die außerordentliche Kündigung war.
Lediglich im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung kam das BAG im Fall „Emmeley“ zu dem Ergebnis, dass das durch die über 30 Jahre lang beanstandungsfreie Tätigkeit aufgebaute “Vertrauenskapital” nicht durch den “in vieler Hinsicht atypischen und einmaligen” Sachverhalt vollständig zerstört werden konnte. Im Rahmen der Interessenabwägung war auch der nur geringe Schaden zu berücksichtigen.

Im Ergebnis, so das BAG, wäre deshalb eine Abmahnung ausreichend und angemessen gewesen, um das Vertrauensverhältnis wiederherzustellen.

Das BAG ist insoweit auf der Linie seiner gefestigten Rechtsprechung geblieben – wenn auch diesmal das Ergebnis überrascht.

Für Arbeitgeber dürfte diese Entscheidung gleichwohl zu einer Rechtsunsicherheit im Bereich der geringen Vermögensdelikte führen. Denn bisher galten auch wirtschaftlich geringwertige Straftaten von Arbeitnehmern im Arbeitsverhältnis als „sichere Sache“ für den Arbeitgeber. Nunmehr dürfte auch der Verlauf von diesen Kündigungsschutzverfahren für Arbeitgeber äußerst schwer kalkulierbar werden. Dies gilt insbesondere für Fälle in denen der Arbeitnehmer durch eine lange und beanstandungsfreie Tätigkeit quasi in sein Vertrauenskonto “eingezahlt” hat.

Um die Diskussion um „Bagatellkündigungen“ endgültig zu beenden, wäre eine Gesetzesänderung notwendig. Zwar haben die SPD-Bundestagsfraktion (BT-Drucks. 17/648 v. 9.2.2010), die LINKE (BT-Drucks. 17/649 v. 9.2.2010) und die Grünen (BT-Drucks. 17/1986 v. 9.6.2010) gefordert, hier gesetzgeberisch tätig zu werden. Dies findet aber jedenfalls derzeit wohl keine politische Mehrheit.

Kündigungsrechtsstreite bleiben daher immer Einzelfallentscheidungen.

Es lohnt sich deshalb regelmässig, eine fristlose Kündigung zeitnah durch einen Anwalt überprüfen zu lassen. Arbeitnehmer müssen dabei die Drei-Wochen-Frist für die Einreichung einer Kündigungsschutzklage beachten.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Philipp Krasel

Abmahnung – Abmahnwelle – Abmahnanwalt. In Zeiten des Internet stolpern nicht nur Unternehmen, sonder vermehrt auch Privatpersonen über diese Begriffe. Gerade Nutzer von Tauschbörsen, Homepage-Betreiber, Blogger und auch verstärkt Verkäufer in Internet-Auktionshäusern wie z.B. eBay sind potentiell gefährdet, Adressat einer Abmahnung zu werden. Hierbei werden Sie als Inhaber des Internetanschlusses in Anspruch genommen. Es wird dabei nicht unterschieden, ob Sie auch Verursacher sind. Die dabei geltend gemachten Forderungen können mehrere tausend Euro betragen.

Was ist eine Abmahnung?

Eine Abmahnung ist zunächst nichts anderes als die Aufforderung einer Partei an eine andere Partei, ein bestimmtes, aus ihrer Sicht rechtswidriges Verhalten zu unterlassen. Ihr beigefügt ist zumeist eine strafbewehrte Unterlassungserklärung, mit der sich der Abgemahnte verpflichtet, das Verhalten künftig unter Androhung einer Vertragsstrafe zu unterlassen. Wichtig an dieser Stelle ist, dass eine Abmahnung lediglich die Rechtsauffassung der Partei darstellt, die die Abmahnung verschickt. Längst nicht jede Abmahnung ist bei näherer Überprüfung auch gerechtfertigt; mögen auch noch so viele Gerichtsentscheidungen in der Abmahnung zitiert werden.

Kann ich mich dagegen wehren?

Zunächst ist anzumerken, dass Ihnen eine Abmahnung ohne jegliche gerichtliche Überprüfung zugesandt wird und lediglich die Rechtsauffassung der gegnerischen Partei wiedergibt. Bei weitem nicht jede Abmahnung ist gerechtfertigt.
Die Medienindustrie macht zivilrechtliche Schadensersatzansprüche geltend. Diese Forderungen sind nicht jedem Fall und auch nicht in jeder Höhe berechtigt. Bei der Überprüfung dieser Forderung sind wir gerne auch sehr kurzfristig behilflich.
Zudem geht die geforderte Unterlassungserklärung vielfach zu weit. Damit würden Verpflichtungen eingegangen, die nicht zwingend erforderlich sind.
Es kommt stets auf Ihren persönlichen Einzelfall an. Eine Aussage zu den Möglichkeiten der Abwehr der Forderungen ist erst nach einer Prüfung Ihres Falls möglich. Sprechen Sie uns dazu an.
Keinesfalls sollten Sie die Abmahnung einfach ignorieren. Es besteht dann das Risiko, dass die Gegenseite dann gegen Sie eine sog. einstweilige Verfügung erwirkt.

Arbeitnehmer sind stets gut beraten im Falle einer Erkrankung ihrer Verpflichtung, die Arbeitsunfähigkeit und deren voraussichtliche Dauer dem Arbeitgeber mitzuteilen, unverzüglich nachzukommen.

„Unverzüglich bedeutet die Arbeitsunfähigkeit bereits zu Beginn der betrieblichen Arbeitszeit dem Arbeitgeber anzuzeigen und nicht etwa erst nach einem etwaigen Arztbesuch“.

Um im Streitfalle die Mitteilung an den Arbeitgeber nachweisen zu können empfiehlt sich zu einer telefonischen Mitteilung eine weitere Benachrichtigung per Fax oder Email.

Jüngst hat das LAG Hamm, Urt. v. 02.09.2005 – 13 Sa 991/05 ausgeurteilt:

„Der wiederholte Verstoß gegen die gesetzliche Verpflichtung des Arbeitnehmers, dem Arbeitgeber eine Arbeitsunfähigkeit unverzüglich mitzuteilen, ist nach vergeblicher Abmahnung an sich geeignet, eine ordentliche Kündigung sozial zu rechtfertigen“.

Der Verstoß gegen die Verpflichtung, dem Arbeitgeber eine Arbeitsunfähigkeit unverzüglich mitzuteilen, kann daher zur Kündigung führen.

Von einer Kündigung betroffene Arbeitnehmer sollten unmittelbar nach Zugang der Kündigung fachkundigen Rat einholen, da der Rechtsweg nach Ablauf einer Klagefrist von drei Wochen nicht mehr gegeben ist.

• „verkauft wie besichtigt“
• „verkauft wie gesehen“
  oder
• „verkauft wie probegefahren.“

Solche Formulierungen dürften vor Gericht keinen Bestand haben, da sie letztlich einen Ausschluss der Gewährleistung zur Folge hätten, was den gesetzlichen Vorgaben zum Schutz der Verbraucher eindeutig zuwider liefe.
Zu unterscheiden sind solche Konstellationen allerdings von wirksamen „Beschaffenheitsvereinbarung“ im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB. Das Gesetz sieht dort folgende Regelung vor:

„Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat.“

Im Grundsatz bedeutet dies, wer ein Auto ohne Räder kauft, darf sich wegen dieses Umstandes nicht auf Gewährleistung berufen. Voraussetzung dafür ist allerdings sowohl die konkrete als auch die für einen Verbraucher verständliche Benennung der vorhandenen Schäden vor Vertragsschluss.
Ungenügend und damit wirkungslos dürften aber Formulierungen wie:

• „Fahrzeug wird verkauft mit optischen und technischen Mängeln.“
• „Vorhandene Mängel sind dem Käufer bekannt.“

Gleiches gilt, wenn der Händler das Fahrzeug im Kaufvertrag schlicht etwa als „Unfallwagen“ oder „Bastlerfahrzeug“ bezeichnet.
Letztlich kommt es auch hier immer auf den Einzelfall an, eine genaue Prüfung des Bestehens von Gewährleistungsansprüchen sollte daher einem auf diesem Gebiet spezialisierten Anwalt anvertraut werden.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Matthias Koch

Schwierigkeiten entstehen unter anderem dann, wenn die gekaufte Ware vereinbarungsgemäß an den Empfänger versendet werden soll, dort aber nur in beschädigtem Zustand oder gar überhaupt nicht ankommt.
Solche Situationen können einerseits entstehen, wenn der Verkäufer zum „Club“ der „schwarzen Schafe“ gehört und den Käufer vorsätzlich betrügen wollte. Andererseits können auch ganz banale Ursachen in Betracht kommen, da jeder Spediteur die eine oder andere verlorene Sendung zu beklagen hat.
Wegen der tatsächlichen Schwierigkeiten, im Einzelfall nachzuweisen, ist entscheidend, wer für die aufgetretenen Probleme verantwortlich zeichnet:

Gemäß § 447 Abs. 1 BGB wird der Verkäufer von seinen Pflichten frei, sobald er die Ware an den Transportunternehmer übergeben hat.
Im Klartext: Sollte die versprochene Ware nicht ankommen, muss der Verkäufer lediglich nachweisen, dass er diese auf den Weg gebracht hat. Dies kann leicht mittels eines Zeugen, der sowohl beim Verpacken der Ware, als auch bei der Übergabe an den Spediteur anwesend war geschehen. Gelingt dem Verkäufer dieser Nachweis, hat der Käufer das Nachsehen und kann weder die erneute Lieferung der Ware, noch sein Geld zurück verlangen.

Insbesondere bei wertvolleren Artikeln sollte ein Verbraucher, der mit einem privaten Verkäufer ins Geschäft kommen will, die Ware persönlich abholen oder aber sicherstellen, dass eine Versandform vereinbart wird, die im Verlustfall einen dem Warenwert entsprechenden Versicherungsschutz gewährleistet. Die Versandunternehmen bieten dafür zusätzliche Sendungsversicherungen an.

§ 447 Abs. 1 BGB gilt allerdings nicht, wenn der Käufer Ware von einem gewerblich tätigen Verkäufer erwirbt. Dann bleibt die Gefahr des Untergangs der Ware beim Verkäufer, bis der Käufer die Ware in den Händen hält. In diesem Fall erübrigt sich die Vereinbarung eines versicherten Versandes, da diese nur dem Verkäufer zugute kommt. Nach einem aktuellen Urteil des LG Bochum vom 10.02.2009 (Az: I-12 O 12/09) riskiert ein Händler sogar eine kostenträchtige Abmahnung durch Wettbewerber, wenn er den versicherten und unversicherten Versand zu unterschiedlichen Preisen anbietet und dadurch dem Verbraucher suggeriert, der Verbraucher erhielte im Falle des versicherten Versandes  durch den höheren Versandpreis einen Vorteil hinsichtlich der Sicherheit des Erhalts der Ware.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Matthias Koch

Viele Verbraucher, die von dem unerwarteten Anruf erst einmal einigermaßen überrumpelt sind, denken zunächst angestrengt nach, wo sie sich möglicherweise versehentlich registriert haben könnten. Genauere Auskünfte liegen aber auch dem Anrufer nicht vor, der auch nur am Bildschirm sehe, dass sich der Telefonteilnehmer „jedenfalls registriert“ habe. Sodann sollen die persönlichen Daten des Angerufenen „abgeglichen“, treffender ausgedrückt, dem Anrufer herausgegeben werden, selbstverständlich einschließlich Bankverbindung.
Die Empfehlung für das Verhalten bei solchen Anrufen ist so oft wiederholt wie eindeutig:

• Keine persönlichen Daten herausgeben!
• Auflegen!

Rein rechtlich bewegen sich die Anbieter auf dünnem Eis, da das Anrufen von Verbrauchern zum Zwecke der Werbung illegal ist. Grundsätzlich kann der Angerufene dieses Verhalten kostenpflichtig abmahnen lassen und die anrufende Firma zur Abgabe einer Unterlassungserklärung auffordern. Dies scheitert in der Praxis häufig an der Schwierigkeit des Nachweises des Anrufes. Da üblicherweise auch die Telefonnummer des Anrufers nicht freigegeben ist, stellt auch die Ermittlung der Person des Anrufers sowie dessen Anschrift schon eine nennenswerte Hürde dar.
Umgekehrt allerdings ist es Sache des Anrufers, zu beweisen, dass es im Rahmen des Telefonats zu einem Vertragsschluss gekommen sein soll. Dies dürfte in der Praxis ebenso schwerfallen, da auch der Anrufer nicht mit einem Mitschnitt des Gesprächs aufwarten kann. Eine solche Aufzeichnung würde den Anrufer gleichzeitig als illegalen Initiator des Telefonats ausweisen. Zudem wäre das dann häufig vorliegende unerlaubte Aufzeichnen des nicht öffentlich gesprochenen Wortes schon für sich genommen eine Straftat.
Sollte es dennoch zu ungenehmigten Abbuchungen von der Bankverbindung des Angerufenen kommen, reicht eine kurze Benachrichtigung der Bank um diese rückgängig zu machen. Gegen die folgenden Briefe des Anbieters und dessen beauftragten Inkassobüros hilft vor allem Gelassenheit. Und Ihr Anwalt.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Matthias Koch

Beim Auszug die Wände streichen, das ist für viele Mieter selbstverständlich. Doch so selbstverständlich ist dies für den Gesetzgeber nicht.
Denn nach der Bestimmung des § 535 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).

Von dieser gesetzlichen Regelung wird jedoch üblicherweise vertraglich abgewichen und der Mieter zur Durchführung von bestimmten Renovierungsmaßnahmen verpflichtet. Der Umfang sowie der Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Verpflichtung (bei Einzug, während der Mietzeit, bei Auszug) bestimmen sich ausschließlich nach den vertraglichen Vereinbarungen, da entsprechende gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters nicht existieren. Auch eine Verkehrssitte, aus der sich die Verpflichtung des Mieters auch ohne Vereinbarung ergeben würde, wurde von der Rechtsprechung nicht anerkannt.

In einzelvertraglicher Form durch individuelles Aushandeln können die Parteien Vereinbarungen bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) bzw. des Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) treffen.
Insoweit sind die Parteien daher grundsätzlich weder in der Vereinbarung des Umfangs der Arbeiten (z. B. auch Abschleifen und Versiegelung des Parkettfußbodens) noch des Zeitraumes (z. B. alle 2 Jahre), noch der Fälligkeit (z. B. bei Auszug) beschränkt.

Anders verhält es sich, wenn die Vereinbarung als “Allgemeine Geschäftsbedingung” – so z.B. bei Mustermietverträgen aus dem Schreibwarenladen – zu qualifizieren ist. In diesem Fall tritt die Unwirksamkeit bereits dann ein, wenn die Regelung zu weit zulasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung des § 535 Satz 2 BGB abweicht, z. B. den Umfang der Arbeiten zu weit fasst, den Renovierungsturnus zu kurz festlegt oder eine grundsätzliche Verpflichtung zur Renovierung bei Auszug bestimmt.
So hat der Bundesgerichtshof (BGH) in vielen Urteilen die Rechte der Mieter gestärkt und die Ansprüche der Vermieter zurechtgestutzt.
Nachdem jedoch Gegenstand der Verfahren regelmäßig nur eine bestimmte vorformulierte Klausel war, deren Vereinbarkeit mit den Bestimmungen über „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ geprüft wurde, gibt es keine allgemeinverbindliche Formulierung für eine entsprechende Vereinbarung. Vielmehr ist anhand der Rechtsprechung in jedem Einzelfall die Vereinbarkeit der konkreten Klausel mit den gesetzlichen Bestimmungen zu prüfen.

Interessant ist für Mieter, dass nach Ansicht des LG Berlin (Urteil v. 12.11.2002, 64 S 58/02, ZMR 2003, 487) der Mieter auch bereits während des laufenden Mietverhältnisses durch eine Feststellungsklage prüfen lassen, ob er zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Bedarfsklauseln

Insbesondere sog. Bedarfsklauseln sind regelmäßig wirksam. Hierbei handelt es sich um Klauseln, die keine starren Fristen oder Termine für die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsehen. Die Verpflichtung ergibt sich vielmehr erst bei “Bedarf” oder “Notwendigkeit”.

Vor allem in älteren Mietverträgen finden sich Klauseln, die eine Renovierungspflicht des Mieters nicht nach einem bestimmten Fristenplan, sondern nach Bedarf festlegen. Diese sog. Bedarfsklauseln, wie z. B. “notwendig werdende Schönheitsreparaturen hat der Mieter durchzuführen”, stellen keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. des § 307 BGB dar (BGH v. 30.10.1984, a. a. O.; BGH v. 3.6.1998, VIII ZR 317/97, WuM 1998, 592; BayObLG v. 12.5.1997, RE-Miet 1/96, WuM 1997, 362).

Anders kann sich die Rechtslage darstellen, wenn die Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert an den Mieter übergeben wurde. In diesem Fall kann die Bedarfsregelung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen, wenn er dadurch zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet wird.

Starre Fristen

Viel Beachtung hat eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes ( BGH) mit seiner Entscheidung v. 23.6.2004 (VIII ZR 361/03, WuM 2004, 463; s. a. BGH v. 5.4.2006, VIII ZR 178/ 05, WuM 2006, 248) erfahren. Darin wurde klargestellt, dass sog. starre Renovierungsfristen den Mieter unangemessen benachteiligen, mit der Folge, dass entsprechende Klauseln unwirksam sind.

Wird also der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen spätestens bzw. mindestens nach einer bestimmten Frist auszuführen, so ist diese Klausel unwirksam, denn sie lässt dem Mieter keinen Spielraum hinsichtlich eines längeren Renovierungsturnus.
Folgender, in vielen Formularverträgen verwendeter Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist daher unwirksam:

„für Küchen, Bäder und Duschräume drei Jahre,
für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und
für andere Nebenräume sieben Jahre.”

Die Frist beginnt mit dem Einzug oder der letzten Renovierung. Zieht der Mieter vor Ablauf dieser Fristen aus, muss er regelmäßig nicht renovieren.

Quotenklausel

Zulässig können auch Mietvertragsklauseln sein, die für derartige Fälle sogenannte Abgeltungsklauseln festschreiben. Hier kann bestimmt werden, dass der Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten tragen muss, obwohl die im Fristenplan vorgesehenen Zeiten noch nicht abgelaufen sind. Voraussetzung ist zum Beispiel, dass die eigentliche Renovierungsklausel im Vertrag wirksam ist. Auch hier dürfen keine starren Fristen vorgegeben werden.

Aufgrund der fehlenden gesetzlichen Regelung, ändert sich die Rechtslage zu Renovierungsklauseln ständig. Mieter sollten beachten, dass die Gerichte jeweils im Einzelfall urteilen. Sie sollten deshalb einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt aufsuchen, um sich detailliert beraten zu lassen. So können Mieter bei Auszug unter Umständen viel Zeit und Geld sparen.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Philipp Krasel

Durch unseren in diesem Bereich automatisierten Kanzleibetrieb bis hin zur elektronischen Akte und der Sachbearbeitung durch spezialisierte Mitarbeiterinnen gewährleisten wir die
Forderungsbeitreibung auf höchstem Niveau, eine kostenminimierende und mandatsfreundliche Bearbeitung sowie eine effektive Forderungsdurchsetzung.

Ihre Vorteile:

Einleitender Mahnvorgang ebenso wie abschließende Zwangsvollstreckungsmaßnahmen liegen in einer Hand.

Und: In aller Regel ist der verantwortliche Rechtsanwalt direkt telefonisch für Sie zu sprechen.

Unsere Rechtsverfolgung erstreckt sich von der außergerichtlichen Regulierung über die gerichtliche Titulierung nebst einer evtl. streitigen Auseinandersetzung bis zur daran
anschließenden Zwangsvollstreckungsmaßnahme und Übernahme der Akte in unsere Überwachung. Bruchstellen durch verschiedene Beteiligte, insbesondere notwendige
Kanzleiwechsel bei Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens oder Notwendigkeit der Durchführung des gerichtlichen Verfahrens und damit Reibungsverluste in unterschiedlichen
Verfahrensphasen, die unweigerlich zu Informationsverlusten und Verzögerungen sowie in vielen Fällen auch zu weiteren Kosten führen, werden so vermieden.

Unsere Bearbeitung wird exakt auf die Besonderheiten des Falles abgestimmt, das konkrete Anspruchsprofil besprechen wir im Einzelfall mit unseren Mandanten. Diese bestimmen, obdie Übergabe der Akten und zur Forderungsbeitreibung notwendigen Informationen per Papier oder auf elektronischem Weg per Email erfolgt. Auch die Schnittstelle für die Übergabe der Vorgänge wird nach dem Wunsch des Mandanten festgelegt. Mehrere Forderungen gegen einen Schuldner fassen wir zum Zwecke der Kostenminimierung
zusammen.
Die Forderungsdurchsetzung erfolgt im Einzelfall und erfolgsorientiert unter Ausnutzung aller gesetzlich zulässigen Optionen. Als äußerst effektives Mittel zur Eintreibung der offenen
Forderung hat sich das persönliche Gespräch erwiesen. Nach Absprache mit Ihnen, werden einzelne Schuldner nochmals direkt telefonisch durch uns kontaktiert.

Inkassokosten

Kann die Forderung erfolgreich eingezogen werden, fallen keinerlei Kosten für Sie an. Sie erhalten Ihre volle Forderung ohne Abzug von Provisionen oder ähnlichem. Das heißt in
einem solchen Falle ist der Forderungseinzug für Sie kostenlos. Unsere Kosten hat aufgrund des Verzugs der Schuldner zu tragen.

Sofern im Einzelfall eine Forderung als uneinbringlich zu bewerten ist, wird die Akte abgerechnet. Für alle Vorgänge, die im Verlauf eines Kalenderjahres als nachhaltig erfolglos
abgeschlossen werden, belasten wir Ihnen lediglich eine pauschale Mindestgebühr, die wir im Einzelfall vereinbaren. Im Übrigen treten Sie den Ihnen zustehenden Kostenerstattungsanspruch gegen den Schuldner in Höhe desjenigen Betrages ab, um den die daran angefallenen gesetzlichen Gebühren das vorstehend vereinbarte Pauschalhonorar
übersteigen. Wir nehmen die Abtretung an Erfüllungsstatt an.

Damit wird gewährleistet, dass Sie im Falle der nachhaltigen Erfolglosigkeit nur mit der Pauschalgebühr belastet sind.