Beim Auszug die Wände streichen, das ist für viele Mieter selbstverständlich. Doch so selbstverständlich ist dies für den Gesetzgeber nicht.
Denn nach der Bestimmung des § 535 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).

Von dieser gesetzlichen Regelung wird jedoch üblicherweise vertraglich abgewichen und der Mieter zur Durchführung von bestimmten Renovierungsmaßnahmen verpflichtet. Der Umfang sowie der Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Verpflichtung (bei Einzug, während der Mietzeit, bei Auszug) bestimmen sich ausschließlich nach den vertraglichen Vereinbarungen, da entsprechende gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters nicht existieren. Auch eine Verkehrssitte, aus der sich die Verpflichtung des Mieters auch ohne Vereinbarung ergeben würde, wurde von der Rechtsprechung nicht anerkannt.

In einzelvertraglicher Form durch individuelles Aushandeln können die Parteien Vereinbarungen bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) bzw. des Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) treffen.
Insoweit sind die Parteien daher grundsätzlich weder in der Vereinbarung des Umfangs der Arbeiten (z. B. auch Abschleifen und Versiegelung des Parkettfußbodens) noch des Zeitraumes (z. B. alle 2 Jahre), noch der Fälligkeit (z. B. bei Auszug) beschränkt.

Anders verhält es sich, wenn die Vereinbarung als “Allgemeine Geschäftsbedingung” – so z.B. bei Mustermietverträgen aus dem Schreibwarenladen – zu qualifizieren ist. In diesem Fall tritt die Unwirksamkeit bereits dann ein, wenn die Regelung zu weit zulasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung des § 535 Satz 2 BGB abweicht, z. B. den Umfang der Arbeiten zu weit fasst, den Renovierungsturnus zu kurz festlegt oder eine grundsätzliche Verpflichtung zur Renovierung bei Auszug bestimmt.
So hat der Bundesgerichtshof (BGH) in vielen Urteilen die Rechte der Mieter gestärkt und die Ansprüche der Vermieter zurechtgestutzt.
Nachdem jedoch Gegenstand der Verfahren regelmäßig nur eine bestimmte vorformulierte Klausel war, deren Vereinbarkeit mit den Bestimmungen über „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ geprüft wurde, gibt es keine allgemeinverbindliche Formulierung für eine entsprechende Vereinbarung. Vielmehr ist anhand der Rechtsprechung in jedem Einzelfall die Vereinbarkeit der konkreten Klausel mit den gesetzlichen Bestimmungen zu prüfen.

Interessant ist für Mieter, dass nach Ansicht des LG Berlin (Urteil v. 12.11.2002, 64 S 58/02, ZMR 2003, 487) der Mieter auch bereits während des laufenden Mietverhältnisses durch eine Feststellungsklage prüfen lassen, ob er zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Bedarfsklauseln

Insbesondere sog. Bedarfsklauseln sind regelmäßig wirksam. Hierbei handelt es sich um Klauseln, die keine starren Fristen oder Termine für die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsehen. Die Verpflichtung ergibt sich vielmehr erst bei “Bedarf” oder “Notwendigkeit”.

Vor allem in älteren Mietverträgen finden sich Klauseln, die eine Renovierungspflicht des Mieters nicht nach einem bestimmten Fristenplan, sondern nach Bedarf festlegen. Diese sog. Bedarfsklauseln, wie z. B. “notwendig werdende Schönheitsreparaturen hat der Mieter durchzuführen”, stellen keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. des § 307 BGB dar (BGH v. 30.10.1984, a. a. O.; BGH v. 3.6.1998, VIII ZR 317/97, WuM 1998, 592; BayObLG v. 12.5.1997, RE-Miet 1/96, WuM 1997, 362).

Anders kann sich die Rechtslage darstellen, wenn die Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert an den Mieter übergeben wurde. In diesem Fall kann die Bedarfsregelung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen, wenn er dadurch zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet wird.

Starre Fristen

Viel Beachtung hat eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes ( BGH) mit seiner Entscheidung v. 23.6.2004 (VIII ZR 361/03, WuM 2004, 463; s. a. BGH v. 5.4.2006, VIII ZR 178/ 05, WuM 2006, 248) erfahren. Darin wurde klargestellt, dass sog. starre Renovierungsfristen den Mieter unangemessen benachteiligen, mit der Folge, dass entsprechende Klauseln unwirksam sind.

Wird also der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen spätestens bzw. mindestens nach einer bestimmten Frist auszuführen, so ist diese Klausel unwirksam, denn sie lässt dem Mieter keinen Spielraum hinsichtlich eines längeren Renovierungsturnus.
Folgender, in vielen Formularverträgen verwendeter Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist daher unwirksam:

„für Küchen, Bäder und Duschräume drei Jahre,
für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und
für andere Nebenräume sieben Jahre.”

Die Frist beginnt mit dem Einzug oder der letzten Renovierung. Zieht der Mieter vor Ablauf dieser Fristen aus, muss er regelmäßig nicht renovieren.

Quotenklausel

Zulässig können auch Mietvertragsklauseln sein, die für derartige Fälle sogenannte Abgeltungsklauseln festschreiben. Hier kann bestimmt werden, dass der Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten tragen muss, obwohl die im Fristenplan vorgesehenen Zeiten noch nicht abgelaufen sind. Voraussetzung ist zum Beispiel, dass die eigentliche Renovierungsklausel im Vertrag wirksam ist. Auch hier dürfen keine starren Fristen vorgegeben werden.

Aufgrund der fehlenden gesetzlichen Regelung, ändert sich die Rechtslage zu Renovierungsklauseln ständig. Mieter sollten beachten, dass die Gerichte jeweils im Einzelfall urteilen. Sie sollten deshalb einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt aufsuchen, um sich detailliert beraten zu lassen. So können Mieter bei Auszug unter Umständen viel Zeit und Geld sparen.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Philipp Krasel

Säumige Zahler können Ihnen als Vermieter das Leben schwer machen. Der Vermieter von Wohnraum kann seinem Mieter unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB fristlos wegen Zahlungsverzug kündigen. Das Gesetz unterscheidet dabei folgende Fälle:

• Der Mieter ist mit ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teiles der Miete in Verzug.
•  Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Nach überwiegender Auffassung wird hierbei nicht die Kaltmiete, sondern die Gesamtmiete unter Einschluss der laufenden Nebenkosten zugrunde gelegt.

Ferner muss der Vermieter beachten, dass an die Form einer fristlosen Kündigung mehrere Anforderungen gestellt werden, und der Zugang ggf. durch den Vermieter nachgewiesen werden muss.

Das Gesetz räumt dem Mieter die Möglichkeit ein, noch bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit, d.h. Zustellung einer Räumungsklage, die fristlose Kündigung abzuwenden, indem die ausstehenen Zahlungen auf einen Schlag beglichen werden. Die Kündigung wird dann unwirksam. Umso wichtiger ist daher die frühzeitige Prüfung des Sachverhaltes durch einen Rechtsanwalt. Denn hat der Mieter beispielsweise die Miete in der Vergangenheit unpünktlich bezahlt und wurde er deshalb bereits durch den Vermieter abgemahnt, so kann die fristlose Kündigung zusätzlich auf die unpünktliche Mietzahlung gestützt werden. Der Mieter kann dann zwar durch Aufzahlung der rückständigen Miete den Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 BGB beseitigen, nicht aber den des § 543 Abs. 1 BGB.

Die im Mietrecht tätigen Anwälte wissen dies, und können daher bereits im Vorfeld einer fristlosen Kündigung beratend tätig werden, damit dann eine fristlose Kündigung auch das Mietverhältnis wirklich beendet.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Philipp Krasel