Kündigungsgrund: Störung des Hausfriedens

Das ist die Ausgangslage: Der Mieter stört ständig und nachhaltig den Hausfrieden. Als Gründe kommen dabei u.a. in Betracht:

  • Beleidigungen des Vermieters oder anderer Bewohner
  • aggressives Verhalten
  • Drogenhandel im Hausflur
  • ständiger Lärm – vor allem während der Nachtzeit
  • Verunreinigungen
  • extremer Gestank – zum Beispiel durch Tierhaltung

Das müssen Sie als Vermieter bei einer Kündigung des Mietvertrages wegen Störung des Hausfriedens beachten:
„Eine fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann“.

Begeht der Mieter zum Beispiel eine Straftat, indem er den Vermieter ohrfeigt oder massiv beleidigt, kann unter Umständen der Mietvertrag direkt fristlos gekündigt werden. Je weniger schwerwiegenden der Vorfall ist, desto eher ist zu einer vorherige Abmahnung zu raten.

So rechtfertig die ehrverletzende Äußerung (Sie promovierter Arsch) eines Mieters nach dem AG München (Urteil vom 28. November 2014, Az. 474 C 18543/14) eine fristlose Kündigung des Mietvertrages. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich, wenn die Beleidigung die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien schwerwiegend erschüttert habe und eine Abmahnung nicht erfolgversprechend sei.

Ferner muss beachtet werden, dass die Beweislast stets beim Vermieter liegt. Ohne Zeugen, die den Vorfall (z.B. die Beleidigung) bestätigen können, lässt sich der Kündigungsgrund im Zweifel nicht zur Überzeugung eines Richters nachweisen.